LA DONAZIONE DELL’IMMOBILE AI FIGLI: Donazione, contratto di vitalizio, donazione mista o vendita con pagamento posticipato del prezzo?

È frequente il caso dei genitori che, proprietari di una o più unità immobiliari, decidano di trasferirle ai figli e chiedano consiglio su quale delle varie modalità di trasferimento sia opportuno scegliere.

Si precisa che non si intende sostituirsi alla figura del professionista Notaio, certamente dotato di maggiori competenze rispetto a chi scrive; ci si limiterà ad esporre i risultati di una breve ricerca che eseguita per conto di una cliente.

• Donazione: è il contratto col quale un soggetto (donante) arricchisce per spirito di liberalità un altro soggetto (donatario), trasferendogli un diritto o assumendo un obbligo nei suoi confronti. (art. 769 c.c.). Si tratterà soltanto della donazione di beni immobili.
• Il contratto vitalizio di mantenimento: è un contratto col quale una parte (vitaliziante) si obbliga ad assicurare ad un’altra parte (vitaliziato) prestazioni alimentari o assistenziali per tutta la vita, in cambio del trasferimento di un bene immobile o della cessione di un capitale. Da non confondersi con la rendita vitalizia o gli alimenti.
• La donazione mista: è un contratto di compravendita nel quale il bene immobile è alienato ad un prezzo notevolmente inferiore al suo valore.
• Vendita con pagamento posticipato del prezzo.

È noto che gli immobili pervenuti per donazione siano commerciabili con difficoltà.

Il timore è che possano sorgere contenziosi di carattere ereditario nell’ipotesi in cui la donazione sia stata compiuta in violazione dei diritti dei legittimari i quali potrebbero agire per far dichiarare l’inefficacia delle disposizioni testamentarie e delle donazioni lesive dei loro diritti e chiedere ai beneficiari di integrare quanto loro dovuto (azione di restituzione art. 561 c.c.)

La L. 80/2005 è intervenuta sul punto prevedendo che l’azione di restituzione possa essere intrapresa dal legittimario leso o pretermesso solo se non siano decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione: ciò significa che il terzo acquirente dell’immobile donato non correrà più rischi decorsi 20 anni a prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o già deceduto; ciò vale senza ombra di dubbio per le donazioni effettuate dopo l’entrata in vigore della norma (15 maggio 2005).

In casi del genere, comunque, seppure sia possibile affermare che un rischio per l’acquirente sussista, occorre far sempre presente che si tratta di un rischio solo potenziale in quanto non è detto, a priori, che la donazione determini una possibilità di rivendica del bene da parte dei coeredi.

Sul punto, ad esempio, la giurisprudenza ha stabilito che è ingiustificato il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo di compravendita avendo successivamente appreso che il bene immobile oggetto del preliminare proveniva da donazione (Cfr. Cass. civ. 21 maggio 2012, n. 8002).

Per ovviare a detti timori, sono proposte diverse soluzioni.

Il contratto di compravendita con pagamento posticipato del prezzo non comporta problemi dal punto di vista fiscale dal momento che anche recentemente l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 53/E/2014 ha avuto modo di affermare che “in relazione ai pagamenti rinviati ad un momento successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione di diritti immobiliari, l’obbligo di indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo possa essere assolto fornendo in atto gli elementi utili alla identificazione, in termini di tempi, importi ed eventuali modalità di versamento, di quanto dovuto a saldo. Del resto, è nella piena facoltà dell’Amministrazione Finanziaria, nell’ambito dei poteri di controllo di competenza, di procedere comunque a verificare la coerenza tra le corrispondenti movimentazioni finanziarie, una volta manifestatesi, e i patti conclusi tra acquirente e venditore. In tali casi, l’indicazione nell’atto degli elementi relativi ai pagamenti futuri esclude che possa essere irrogata la sanzione amministrativa e la correlata sanzione impropria, ossia l’assoggettamento dell’atto alla procedura di accertamento di maggior valore ex articolo 52, primo comma, del TUR, con sostanziale disapplicazione del regime del ‘prezzo-valore’.”

Questo contratto però sconta tutte le imposte della compravendita.

Anche il contratto vitalizio di mantenimento (detto anche contratto di alimenti o di assistenza) sconta le imposte; in particolare, l’Agenzia delle Entrate, con risoluzione 113/E/2017 ha stabilito che nel caso di trasferimento di immobili sia applicabile la regola del prezzo-valore ossia per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastale, a seguito di specifica opzione, la base imponibile può essere determinata sulla base del valore catastale dell’immobile.

Esso, però, è soggetto al rischio della azione diretta ad accertare la simulazione (contratto simulato, la donazione) nell’ipotesi in cui le due prestazioni appaiano sproporzionate ovvero manchi il requisito della aleatorietà.

Idem può dirsi per la donazione mista (negotium mixtum cum donatione) che, oltretutto, espone a numerosi rischi anche dal punto di vista delle azioni ereditarie.

Della fattispecie si è occupato anche il Tribunale di Modena.

Cfr. Tribunale di Modena (rel. Cifarelli M., pres. Stanzani G.), sentenza n. 127 del 6 febbraio 2009: “Ove si accerti che la compravendita immobiliare dissimulava in realtà una donazione, deve conseguentemente dichiararsene la nullità per difetto di forma ove il predetto negozio dissimulato non sia stato fatto per atto pubblico (art. 782 cc) ed alla presenza irrinunciabile di due testimoni (art. 48 Legge Notarile n. 89/1913). […] Tra gli indizi, gravi precisi e concordanti, da cui poter desumere che una compravendita immobiliare dissimuli in realtà una donazione si annoverano: a) che il prezzo di acquisto sia quietanzato a rogito dalla venditrice perché già interamente pagato; b) che del pagamento del prezzo non risulti traccia (bonifici, assegni, ecc.) ovvero sia asseritamente avvenuto in contanti; c) la relazione parentale fra i contraenti, idonea a giustificare appunto l’alternativa causale di liberalità.”.

Secondo una certa giurisprudenza di merito è legittimo inserire nell’atto di donazione la rinuncia alla azione di restituzione da parte dei legittimari del donante

Nel sancire l’annotabilità di questa rinuncia all’azione di restituzione nei Registri Immobiliari (a margine della trascrizione della donazione), il Tribunale di Torino compie due importanti passaggi:

1. è possibile al legittimario del donante rinunciare, durante la vita di questi, all’azione di restituzione (senza infrangere il divieto di rinuncia all’azione di riduzione);
2. e, ancor prima, è possibile intendere la rinuncia all’atto di opposizione alla donazione anche come rinuncia all’azione di restituzione.

Trib. Torino decreto n. 2298 del 26.09.2014.

Conclusioni: nei casi di donazione con donante ancora vivente o deceduto da meno di dieci anni, sussiste effettivamente il rischio per l’acquirente di cui si è parlato in precedenza, ma si tratta di rischi del tutto potenziali poiché non è detto che la presenza di una donazione comporti necessariamente la rivendica del bene da parte di terzi.

Il ricorso all’istituto della donazione è, in ogni caso, da preferire in primo luogo per la sua trasparenza e linearità ma soprattutto per la tassazione che ad oggi risulta azzerata (limitatamente all’imposta di donazione) nell’ipotesi di donazione al coniuge o ad un parente in linea retta di cespite di valore inferiore o uguale ad un milione di euro, mentre le imposte di trascrizione e catastale saranno pari ad € 200,00 nel caso in cui si fruisca del beneficio prima casa, ovvero pari al 2% e all’1% di valore negli altri casi.