IL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA DI SFRATTO PER MOROSITA’ E LA CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA

IL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA DI SFRATTO PER MOROSITA’ E LA CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA

Il Tribunale di Modena, sezione II, con sentenza del 15 giugno 2006, ha affrontato una questione interessante seppur raramente affrontata, relativa alla possibilità di esercitare, all’interno del procedimento di convalida di sfratto per morosità, l’azione di accertamento della risoluzione di diritto ormai verificatasi in conseguenza della operatività di una clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione ad uso abitativo.

Questa la massima: “In materia di procedimento per convalida di sfratto, sono ammissibili non soltanto le pronunce costitutive di risoluzione, ma altresì le azioni di mero accertamento, quali quelle relative all’avvenuta risoluzione della locazione per effetto della clausola risolutiva espressa, di cui il locatore dichiari di avvalersi”.

Questa massima è stata efficacemente commentata dal Dott. Antonio Scarpa, in un interessante articolo apparso su Giurisprudenza di Merito, fasc. 4, 2007, pag. 978, che tenterò di riassumere.

Secondo un approccio unanimemente condiviso, nell’intimazione di sfratto per morosità è implicita, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore rispetto all’obbligazione fisionomica di pagamento del canone; tant’è che, all’esito del giudizio a cognizione ordinaria, susseguito al mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., il giudice dovrà comunque statuire su tale tacita domanda di risoluzione. L’azione di sfratto per morosità tende, quindi, per sua essenza al conseguimento di un provvedimento di rilascio del bene locato, avente natura costitutiva, perché diretto a risolvere il rapporto locatizio.

Con l’intimazione di sfratto per morosità è consentito esercitare l’azione tesa a far accertare l’avvenuta risoluzione di diritto della locazione per essersi avverata una condizione risolutiva espressa.

Ciò significa che, laddove il contratto di locazione preveda una clausola risolutiva espressa per l’evento del mancato pagamento del canone alle scadenze, il locatore potrà dichiarare inequivocabilmente di volersi avvalere di tale clausola (art. 1456 2° comma c.c.) – condizione che si realizza facendo già un esplicito riferimento alla suddetta clausola nell’atto di intimazione, ottenendo, in tal modo, l’accertamento della risoluzione di diritto del contratto per essersi avverata la condizione risolutiva espressa.

In caso contrario, ossia quando non si possa evincere dall’intimazione di sfratto per morosità questa intenzione, il Giudice dovrà “pesare” la gravità dell’inadempimento e dichiarare la risoluzione giudiziale.

In sostanza, dunque, quando il locatore abbia dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, verrà meno il potere discrezionale del Giudice di accertare se l’inadempimento sia sufficientemente grave e idoneo a giustificare la risoluzione.

Molto importante il principio secondo cui, la circostanza che il locatore, anche dopo la dichiarazione ex art. 1456 c.c. 2° comma, abbia continuato a percepire alle successive scadenze il canone di locazione nella misura dovuta, non può mai costituire comportamento univoco di tacita acquiescenza alla pregressa morosità, idoneo ad escludere la possibilità di avvalersi della clausola risolutiva espressa, poiché il conduttore ha sempre e comunque l’obbligo di versare il corrispettivo della locazione – ex art. 1591 c.c.,  anche in caso di mora nella restituzione del bene (cfr. Cassazione Civile 11/10/2000 n. 13525).

Rimangono inefficaci, per principio, l’offerta o il pagamento del canone scaduto, fatti dal conduttore successivamente alla notificazione della intimazione di sfratto per morosità, allorché il locatore si sia ormai avvalso della clausola risolutiva espressa. Però, come già detto, il pagamento dei canoni arretrati, effettuato dopo l’intimazione dello sfratto per morosità, dovrebbe, anche in presenza di clausola risolutiva espressa, far venir meno, per un impedimento di natura meramente processuale, la possibilità di pronunciare la convalida.

In ipotesi di locazione abitativa, tuttavia, il conduttore, per quanto oberato dal carico di una clausola risolutiva espressa, ha salva la possibilità di sanare in giudizio la morosità in forza dell’art. 55, l. n. 392 del 1978: se però il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, il giudice emette comunque convalida, dichiarando risolto il rapporto locatizio.

In generale, quando è chiamata a funzionare una clausola risolutiva espressa del contratto di locazione per morosità, ai fini della verifica della avvenuta risoluzione da dichiarare nella sentenza finale, il giudice dovrà disinteressarsi del comportamento osservato dal conduttore dopo la formulazione della domanda, essendo il giudizio di gravità dell’inadempimento maturato vincolato all’ossequio della preventiva ponderazione pattizia.

Si segnalano, conformi: Tribunale Milano, sez. XIII, 27/02/2015, n. 2669

 

Info sull'autore

Chiara Maestri editor

Chiara Maestri è nata a Pavullo nel Frignano nel 1971. Ha compiuto gli studi classici conseguendo il Diploma di Maturità presso il Ginnasio-Liceo “Ludovico Antonio Muratori” di Modena. Si è laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Modena ed ha conseguito l’abilitazione alla professione presso la Corte d’Appello di Bologna. E’ iscritta all’Albo dell’ Ordine degli Avvocati di Modena. È pure iscritta alle liste degli Avvocati abilitati al Patrocinio a Spese dello Stato presso l’Ordine degli Avvocati Di Modena. È Delegato alle Vendite Immobiliari dal Tribunale di Modena.

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